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房地产公司融资方式

时间:2018-05-31 16:48发布:重庆合纵律师事务所
  

一、房地产开发各环节合理的融资方式

1、准备阶段,货币资金转化为储备资金

这一阶段的开发成本和费用包括购入土地使用权和原材料、支付可行性研究和规划设计费用等。这一阶段房地产企业主要面临投资估算不足,融资规模不够的风险。该阶段融资期限最长,数额较大,受到政策规定自有资金须达到35%以上才可获得银行贷款的限制,一般房地产企业难以达到要求,为获得贷款必须保证“过桥融资”的可得性确切,资金流稳定性较高,因此,可以接受较高的融资成本。


2、生产阶段,储备资金转化为生产资金

这一阶段的开发成本包括“七通一平”等土地开发成本,建筑、安装工程,配套设施建设等支出,房地产企业面临建设项目拖延、原材料价格上涨等风险。这就要求开发商融资进度尽可能与开发进度配合,既满足工程需要,又不能因过度融资导致过高的资金成本。

基建垫资是本阶段实际操作中主要资金来源之一,这样房地产开发企业就可将一部分融资的困难和风险转移给承包商。完工后生产资金转化为成品资金。适合选用信托、夹层融资等方式,融资成本较高,但受政策限制较少,相对容易筹得资金。短期融资券,一般在9个月内还本付息,具有利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点,是信誉良好的房地产开发企业,在生产阶段和销售阶段进行衔接的时候,解决短期资金缺口的理想融资选择。


3、销售阶段,成品资金转化为货币资金

开发商销售房地产回笼资金,这一阶段房地产企业面临贷款利息税升高,购房者拖欠款等风险。本阶段购房者需要融资。对于工作时间不长,但有较高收入预期和还款能力的年轻人可选用按揭贷款;工作时间较长或有一定财产积蓄的中老年购房者可选择住房公积金、抵押贷款,或综合使用以上方式。融资租赁也可以减轻支付负担,实现真正意义上的“零首付”。


二、不同房地产开发项目融资方式的选择

不同开发项目金融创新方式的选择,取决于市场发育程度和投资者的信心程度。现有融资格局是各方博弈的结果,包括银行风险、资本市场发展状况和企业信誉等方面。


1.住宅

住宅是房地产开发最主要的项目类型之一。住宅的经营模式是开发并销售,融资相对商业用房较为容易,享受税收优惠,但其贷款抵押期一般较长。不同档次的住宅类型资金运作规律、消费群体乃至政策环境都不一样,考虑融资方式的选择时应进一步细分住宅市场。


别墅、高档住宅区:这类住宅消费群体针对高收入阶层,目标消费群狭小、需求个性化隐含着较大的销售风险,总体看空置率较高。高档住宅通常要求较高设计水准,可行性研究和专业设计费用高昂,因此,在开发的准备期融资需求大,而准备期又是不确定性最大的开发阶段。类似于商业用房,开发商更需要拓宽融资渠道,为保证资金的可得性和稳定性,愿意接受较高的融资成本。


普通商品房:中端客户贷款比例较高,违约率略高于高端客户。融资租赁可以构造事实上的“零首付”:“卖方信贷”可以通过开发商补贴的方式为他们提供贷款上的优惠,减轻他们的还贷压力;这类住房的购买者申请的个人抵押贷款是房地产证券化的主要来源。


经济适用房:该类型住宅适宜中低收入人群,贷款比例最高、违约率也最高。低收入人群难以获得高额的购房贷款额度,对金融创新融资工具需求不强,在市场失效的情况下,政府应该承担更多的责任。由于并非所有人的住房问题都要通过购买新建商品房解决,可以通过发展二手房和房屋租赁市场,解决经济拮据人群的住房需要。


2.商业房地产

商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。各方面特征与住宅有显著差异,经营模式是开发并持有,以出租获取回报为主,产权和现金流较稳定;融资规模大、时间长,因此,它对新融资渠道的需求更旺盛。


三、不同规模房地产企业的融资方式选择

对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说,几乎所有的融资方式都可以选择,其中有几种融资方式(譬如上市融资、发债融资、海外资金等)几乎成为他们的专利。而对于为数众多的中小企业来说,应积极采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进行融资。


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