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业主拒绝缴纳物业费,物业公司无奈起诉,获法院支持

时间:2018-05-29 17:06发布:重庆合纵律师事务所
  

业主拒绝缴纳物业费,物业公司无奈起诉,获法院支持

近年来,随着人们生活水平的提高,人们对居住环境的要求也随之提高,人们通?;峋偃「髦旨栊凉郝蜃》?。但是,买房的艰辛犹在,住房的烦恼却又不期而至。物业管理公司与业主之间的纠纷种类和形式都在不断增加。

万州某小区多数业主拖欠物业管理费,物业公司巨额亏损,无奈其实业主。作为公司代理人,接受委托后,到现场了解了具体情况,发现业主的多数问题是业主没有找准确责任主体,一概将房屋本身及居住中产生的任何问题都归结到物业管理公司,造成责任主体的错位,将怨气发泄到了物管公司。当然,还有部分业主无任何理由,恶意拖欠物业管理费。由于该案涉及面广,律师极其重视。

针对本案件的实际情况,律师分析,排除恶意欠费的情形,业主的问题主要是存在如下几个方面的偏差:

一.对于物业管理的义务认识不全面,根据物业公司与开发商签订的《前期物业管理协议》物业管理公司的主要义务包括:

1.全面履行物业管理合同,对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮,承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。

2.接受物业管理委员会和居民的监督。

3.重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。

4.接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。

5.发现违反法律、法规和规章的行为,要及时向有关行政管理机关报告。

律师梳理了一下,物业管理公司主要是对小区的公共设施进行管理和维护,如果针对业主私人物业的维护,修缮,必须以物管公司与业主之间的约定为依据;对于损害公共物业之行为,物业管理公司的义务为及时向有关行政管理机关报告,也就是老百姓们常讲的,物业管理公司是没有权利直接恢复原状的。

该小区业主与物管的纠纷主要有如下几个方面:

1.遗留的房屋质量问题

房地产商遗留房屋质量问题,通常造成业主和物业管理公司之间产生矛盾,这种矛盾在物管纠纷中占很大比例。这类问题主要表现在:房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意,诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等,而开发商又怠于履行维修义务,对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度,保修期一过就“甩包袱”。这样,业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时,将怨气撒到物业公司身上,以拒交物业费的方式维权。

2.物业服务质量不达标

大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务,服务质量不到位。许多业主在法庭上会向法院提交小区管理现状的照片,比如没有绿化、公共设施残破,维修不及时,保安失职导致业主财产受损,等等。

3.物业与业主沟通存障碍

物业公司与业主之间是服务合同关系,两者的法律地位是平等的。但在现实中,有的物业公司认为自己是小区管理者,业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人,物业公司是自己花钱雇来的。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解,由此产生的权利义务认识就大相径庭,这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。

4.邻里纠纷导致物业与业主之间的矛盾加剧

某小区某号楼一、二楼业主因前一栋楼顶楼业主违章搭建,导致影响其采光。他们认为物业公司应当制止却漠视不管,由此拒交物业费?;褂械氖且蛭ド弦抵鞯呐蚬艿缆┧贾缕渥靶?、家具受损,他们认为物业公司应该负责维修,或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司,拒交物业费。

  针对以上问题,律师给出的解决思路是:

1.商品房有质保期限,不同部位质保期不同,由在交房后,业主不容易找到开发商,而物业公司时刻在与业主打交道,因此,业主要请求物业管理公司积极与开发商沟通,并及时了解问题进展,收集好解决问题的相关记录,为今后的维权做好准备。

2.业委会在与物业管理公司拟定物管协议时,一定要对可以定量的标准定量化,同时,要求物业随时发现问题随时解决。久拖不决,很容易产生并激化矛盾。作为物管公司一定要倾听并真心解决业主反映的问题,随时发现问题随时解决,收费的工作人员不仅负责收费,更要负责听取业主反馈的意见。

3.业主之间的纠纷,可以要求物管公司来解决,但是管理公司此时的角色仅仅是居中调解。相邻权纠纷的相对方是业主本身,因此,业主因为其他业主的侵权行为而绝交物业管理费是违反合同的。在调解中,许多业主很委屈,自己受到了伤害,反而成了被告,而且还往往被判令支付物管费。其实,正如笔者开篇所讲,业主遇到相邻权纠纷,应当向侵权人主张权利,而非向第三者主张。对于这类纠纷,简言之,物业公司无过错。

综上,避免物业纠纷的主要方法:接房时注意房屋质量问题,如果接房后发现问题,及时与开发商沟通,并请求物业管理公司协助;物业服务标准尽量细化和标准化,便于执行,发现物管问题及时解决,避免拖拉,小问题久拖不决成大矛盾;物业管理公司要积极主动倾听业主的需求和主动帮助业主解决问题,充分发挥主动性。

我们根据《合同法》,《物业管理条例》,《前期物业管理合同》等法律法规,律师提出了主张:支付物业管理费并按照《前期物业管理合同》之约支付滞纳金。法院支持了物业管理公司的诉求。

其实,大多数业主是讲理的,物业公司也是不错的。相信只要物管收费合理、服务达标,并切身为业主的利益考虑,不断提高自身素质、提高协调和沟通能力,物业管理与业主的矛盾会减少,业主欠费的情况会也来越少。

 

 

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